Eine Widerrufsbelehrung ist aber nur dann nötig, wenn dem Auftraggeber überhaupt ein Widerrufsrecht zusteht!

Das kann zunächst der Fall sein, wenn es sich um einen Verbraucherbauvertrag handelt, § 650i, § 650l BGB (was nach BGH im Urteil vom 16.03.2023 – VII ZR 94/22 – siehe unseren Blogbeitrag vom 28.04.2023 – nicht für Verträge über ein einzelnes Gewerk gilt). Ein Widerrufsrecht, wie in dem vom EuGH entschiedenen Fall, kann aber auch dann vorliegen, wenn der Auftraggeber Verbraucher ist und der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen (§ 312b BGB) wurde oder es sich um einen Fernabsatzvertrag (§ 312c BGB) handelt. Dazu müssen aber die dortigen Voraussetzungen gegeben sein.

Das erst führt zu einem Widerrufsrecht nach § 312g BGB, § 356 BGB. Die Widerrufsfrist beträgt 2 Wochen und beginnt erst mit ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung, spätestens aber 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, § 356 (3) Satz 2 BGB. § 356 (4) gilt demgegenüber nur für Dienstleistungen, nicht für Werkleistungen.

Vorsorgliche Widerrufsbelehrung wird immer wichtiger

Die Formen der Vertragsanbahnung in heutiger Zeit folgen immer mehr den technischen Möglichkeiten. Dass der Kunde den Handwerker in seinem Geschäft aufsucht und dort den Vertrag schließt, wird zunehmend eher die Ausnahme sein. Das war bisher häufig unproblematisch, weil der Kunde entweder die vereinbarte Vergütung bezahlt (soweit er mit der Leistung zufrieden ist) oder nach herrschender Meinung zumindest verpflichtet war, einen Betrag zu zahlen, um den der Kunde bereichert war (oder nach Vereinbarung der VOB/B eine Vergütung gemäß § 2 (8) Nr. 2, Nr. 3 VOB/B zu zahlen hatte).

Damit hat der EuGH in seiner Entscheidung vom 17.05.2023 Schluss gemacht. Der Verbraucher wird trotz seiner Bereicherung von jeglicher Zahlungspflicht befreit. Ziel sei ein hohes Verbraucherschutzniveau (Art. 1, Art. 169 AEUV und Art. 38 der Charta der Europäischen Grundrechte).

Praxistipp:

Wem es zu unsicher ist, im Einzelfall festzustellen, ob dem Auftraggeber ein gesetzliches Widerrufsrecht zusteht, sollte vorsorglich – jedenfalls immer dann, wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist, § 13 BGB – den Auftraggeber auf der ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung (vgl. Anlagen 1 ff. zu Artikel 246a, § 1 (2) 2.) EGBGB) bestätigen lassen, dass er belehrt wurde. Dabei sollte auch gleich darauf geachtet werden, dass der Auftragnehmer seinen Informationspflichten nach § 312a (2) BGB, Art. 246 und Art. 246 a EGBGB nachkommt.

Stand: 07.07.2023

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Bisher galt i.d.R. für Preisanpassungen nach § 2 (3), (5) VOB/B: „Schlechter Preis bleibt schlechter Preis, guter Preis bleibt guter Preis“, und zwar entgegen der gesetzlichen Regelung des § 650 c BGB. Dem stellt sich (auch) das OLG Koblenz entgegen, 20.06.2022, 1 U 2211/21.

Preisermittlung wegen Mengenmehrungen nach § 2 (3) VOB/B oder geänderter Leistung nach § 2 (5) VOB/B gemäß § 650 c BGB

Der „schlechte“ Preis bleibt damit kein „schlechter“ Preis mehr. Das OLG Koblenz schließt sich damit den zunehmenden Auffassungen anderer Oberlandesgerichte an (und dem Meinungsstand in der Literatur). Eine Bestätigung des BGH steht aus. Die Berücksichtigung von Mehr- und Minderkosten legt keine bestimmte Berechnungsmethode nahe. Im Anschluss an BGH VII ZR 34/18 (Urteil v. 08.08.2019) muss im Wege der Auslegung des Vertrages geklärt werden, was die Parteien vereinbart haben. Ergibt also der Vertrag nicht ausdrücklich, dass die Parteien eine „Fortschreibung“ der ursprünglichen Preiskalkulation vereinbart haben, ist am Ehesten davon auszugehen, dass die gesetzliche Regelung des § 650 c BGB gilt (erforderliche Kosten zzgl. angemessener Zuschläge).

Erforderliche Kosten gemäß § 650 c BGB statt „schlechte“ Preiskalkulation

Im Wege der Vertragsauslegung kann man auch nicht davon ausgehen, dass die Parteien die Fortgeltung der bisherigen Rechtsprechung „gewollt“ haben. Der Auftragnehmer hat damit die tatsächlich erforderlichen Kosten einschließlich der Baustellengemeinkosten schlüssig darzulegen. Das begünstigt künftig den Auftragnehmer mit einer schlechten Preiskalkulation und benachteiligt den Auftragnehmer mit einer günstigen Preiskalkulation.

Praxistipp:

Die Auffassung von OLG Koblenz, OLG Düsseldorf, OLG Brandenburg, OLG Köln birgt auch Risiken, insbesondere für den Auftragnehmer mit einer „guten“ Preiskalkulation. Denn bisher galt es, die Preisänderung anhand der Urkalkulation herzuleiten (oder eine solche nachträglich zu erstellen). Eines Nachweises der der tatsächlich erforderlichen Kosten bedurfte es nicht. Solange also Unsicherheit besteht, sollten die tatsächlichen Kosten für zusätzliche, bzw. geänderte Leistungen durch den Auftragnehmer vorsorglich dokumentiert werden.

Stand: 15.05.2023

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Ein Mieter mindert die Miete, weil sein Vermieter nackt im Hof Sonnenbäder nimmt. Ist das rechtens?

Nein, entschied das OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 18.04.2023 (Az.: 2 U 43/22). Es liege keine grob ungehörige Handlung vor und damit kein Mietmangel bei einem nackten Vermieter im Hof.

Vermieter klagt auf ausstehende Miete

Die Beklagte mietete eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, welches teilweise auch zu reinen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch der klagende Vermieter selbst wohnte in besagtem Gebäude. Nach knapp einem Jahr Mietzeit minderte die Beklagte aus mehreren Gründen die Miete. Der Vermieter begehrte mit seiner Klage unter anderem Zahlung der rückständigen Mieten. Das Gericht hatte sonach über jeden einzelnen Minderungsgrund zu entscheiden, und zwar wie folgt:

Baumaßnahmen in der Nachbarschaft sind Mietmangel

Die Beklagte habe die Miete aufgrund von Baumaßnahmen und damit verbundener Beeinträchtigungen für drei Monate um 15 % mindern dürfen. Die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Räume durch Lärm und Staubimmissionen im Umfeld des Mietobjekts sei nicht als unwesentlich oder ortsüblich einzuordnen.

Gerümpel im Erdgeschoss ist kein Mietmangel

Im streitigen Fall sei nicht feststellbar, dass es durch das Abstellen von Sachen im Flur (z.B. Kinderwagen, Schuhe oder Ranzen) zu einer massiven, über das sozialadäquate Maß hinausgehenden Beeinträchtigung gekommen sei. Ein Mietmangel liege nicht vor.

Küchengerüche sind kein Mietmangel

Bei einem gemischtgenutzten Gebäude sei mit einem sozialadäquaten Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehöre auch, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen koche. Bei einem Ortstermin des Gerichts sei aber ohnehin kein Küchengeruch oder muffiger Geruch im Treppenhaus wahrzunehmen gewesen.

Nackter Vermieter ist kein Mietmangel

Auch dass sich der Vermieter nackt im Hof sonnt, stelle keinen Mietmangel dar. Umstände, die rein das ästhetische Empfinden eines Anderen verletzen, führen grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten. Eine „grob ungehörige Handlung“ im Sinne des § 118 OWiG liege nicht vor. Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werde nicht durch den sich nackt sonnenden Vermieter beeinträchtigt. Eine unzulässige, gezielte sittenwidrige Einwirkung auf das Grundstück liege nicht vor. Der sich sonnende Vermieter sei von den Räumlichkeiten der Beklagten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen.

Fazit:

Nur weil der Aus- bzw. Anblick dem Mieter nicht gefällt, ist dieser nicht berechtigt, die Miete zu mindern.

Verfahrensgang:

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 18.04.2023, Az.: 2 U 43/22

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.04.2022, Az.: 2-21 O 135/17

Stand: 15.05.2023

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Wird die VOB/B durch AGB des Verwenders geändert, entfällt die sog. „Privilegierung“ der VOB/B, einzelne Bestimmungen können – da unwirksam – von Gerichten „einkassiert“ werden.

Ändert der Auftraggeber bei Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag den Inhalt der VOB/B auch nur unwesentlich, dann fällt die Privilegierung der VOB/B als AGB insgesamt weg (seit BGH vom 16.12.1982, VII ZR 92/82, modifiziert am 22.01.2004, VII ZR 419/02). Einzelne Bestimmungen können dann durch das Gericht als unwirksam gewertet werden, § 307 ff. BGB. Die VOB/B soll ergänzend zum Werkvertragsrecht in §§ 631 ff. BGB ein für Auftragnehmer und Auftraggeber ausgewogenes Regelwerk in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) darstellen. Einzelne Klauseln können – isoliert – unwirksam sein. Gilt die VOB/B aber als Ganzes, gilt die sog. „Privilegierung der VOB/B“ trotz bedenklicher Klauseln. Auch nur geringfügige Änderungen – nicht Ergänzungen! – des Inhaltes der VOB/B durch den Verwender von AGB führen seit 2004 dazu, dass durch die Gerichte verschiedene Bestimmungen in der VOB/B als unwirksam gewertet werden.

Kündigung wegen Nichtbeseitigung eines Mangels VOR Abnahme

Die Mängelbeseitigung gehört eigentlich zu den Pflichten NACH Abnahme (Gewährleistung, §§ 634 ff. BGB). Bis zur Abnahme schuldet der Auftragnehmer die mangelfreie Herstellung. § 4 (7) VOB/B sieht vor, dass der Auftraggeber den Auftragnehmer zur Mangelbeseitigung VOR Abnahme auffordern darf und im nächsten Schritt die Kündigung nach § 8 (3) VOB/B androhen darf. Gegen die Wirksamkeit von § 4 (7) VOB/B gibt es schon lange Bedenken. Der BGH hat nun klargestellt, dass § 4 (7) VOB/B im Sinne von § 307 BGB (auch unter Unternehmern) unangemessen ist, weil nach verwenderfreundlichster Auslegung eine Kündigung auch bei geringfügigen Mängeln möglich ist. Also auch bei Mängeln, die bis 31.12.2017 nach § 640 BGB nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigten und auch heute nicht zur Unzumutbarkeit für eine Kündigung nach § 648 a I BGB führen würden. Das schlägt auch auf die Wirksamkeit des Kündigungsrechtes nach § 8 (3) Nr. 1 VOB/B durch, weil unabhängig von der nach § 648 a I BGB nötigen Interessensabwägung eine Kündigung nur aus formalen Gründen möglich ist.

Praxistipp:

Die Entscheidung gilt an sich für die VOB/B 2002 (Vertrag dort aus 2004), die Argumentation spricht aber dafür, dass der BGH auch die aktuelle Regelung des § 4 (7) und § 8 (3) VOB/B im Fokus hatte (VOB/B 2016). Verwendet der Auftraggeber die VOB/B und eigene AGB, muss er künftig – wenn er sich wegen Nichtbeseitigung eines Mangels des Auftragnehmers vom Vertrag lösen möchte – den sicheren Weg über § 314, § 648 a BGB wählen (Abmahnung, Kündigungsandrohung, Abwägung der Interessen, Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages und dann erst Kündigung). Was bedeutet, dass er ggf. warten muss, bis die Pflichtverletzung(en) das Maß der Unzumutbarkeit erreicht hat/haben.

Stand: 05.05.2023

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Beauftragt ein Verbraucher einen Unternehmer mit der Errichtung eines einzelnen Gewerks innerhalb eines Bauvorhabens, liegt kein Verbraucherbauvertrag (§ 650 i BGB) vor. Dies hat der BGH im Urteil vom 16.03.2023 – VII ZR 94/22 entschieden.

Kann der Bauherr bei Einzelaufträgen den Vertrag widerrufen? Kann der Unternehmer eine Vorausleistungssicherheit verlangen?

Beim Verbraucherbauvertrag kann der Bauherr den Vertrag widerrufen, § 650 l BGB. Der Unternehmer kann keine Sicherheit verlangen, § 650 f (6) Nr. 2 BGB. Bisher waren sich die Gerichte uneinig, ob bei einem einzelnen Auftrag während des Baus eines ganzen Gebäudes überhaupt ein Verbraucherbauvertrag vorliegt. Ein Verbraucher und ein Unternehmer stritten sich über die Bereitstellung der Sicherheit für die Herstellung eines Gewerkes. Das OLG Zweibrücken hat dem Unternehmer kein Recht zugesprochen, eine Sicherheit nach § 650 f zu verlangen. Abgestellt wurde darauf, dass der gesamte Neubau mehrere Gewerke habe und der Verbraucher so zu schützen sei, als wenn er nur einen Auftragnehmer habe.

Verbraucherbauvertrag

Der BGH hat in der vorliegenden Rechtsbeziehung keinen Verbraucherbauvertrag gesehen. § 650 i BGB setzt voraus, dass ein neues Haus gebaut wird oder ein bestehendes Haus erheblich umgebaut wird. Schon der Wortlaut umfasst nicht den Vertrag für ein einzelnes Gewerk. Die Pflichten des Unternehmers für den Verbraucherbauvertrag nach §§ 650 j ff. BGB würden auch nicht für Einzelgewerke passen.

Praxistipp:

Eine Entscheidung, die künftig Klarheit schafft, und zwar zu Gunsten der kleineren Bauunternehmer und zu Lasten der privaten Bauherren, die zwar Verbraucher sind (§ 13 BGB), sich aber trotzdem bei der Finanzierung darauf einstellen müssen, dass sie auf Verlangen Bürgschaften zu übergeben haben, wobei dies nach derzeitiger Rechtsprechung innerhalb von 7 bis 10 Tagen passieren muss; danach kann der Bauunternehmer kündigen und Geld auch für nicht erbrachte Leistungen verlangen, § 650 f (5) BGB. Die typische Finanzierung eines Einfamilienhauses sollte also neben einem Darlehen auch einen Bürgschaftsrahmen vorsehen.

Stand: 28.04.2023

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Der Beschluss der Bundesregierung sieht ein Verbot für den Einbau der Öl- und Gasheizungen ab 2026 vor. Wir beantworten die wichtigsten Fragen der Verbraucher und Vermieter.

Muss die bereits installierte Heizung entsorgt werden?

Muss die bereits installierte Heizung entsorgt werden? Diesbezüglich können sich die Verbraucher und Vermieter entspannen. Der Beschluss sieht vor, dass ab 2026 keine neuen Öl- und Gasheizungen eingebaut werden dürfen. Dies bedeutet nicht, dass bereits vorhandene und gut funktionierende Heizungsanlagen entfernt werden müssen, geschweige denn nicht repariert werden dürfen.

Wie sieht es mit Erneuerung der Heizung aus?

An der Stelle ist für Verbraucher und Vermieter Vorsicht geboten. Die Regierung plant eine Verschärfung der Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen. Der neue Gesetzesentwurf sieht vor, dass ab 2024 ausschließlich Heizungen neu eingebaut werden dürfen, welche aus „mindestens 65 % erneuerbaren Energien“ Wärme gewinnen. Besonders betroffen wären hier die Verbraucher und Vermieter, deren Heizung älter als 30 Jahre ist. Nach dem Gebäudeenergiegesetz sind die Verbraucher veralteter Heizungsanlagen verpflichtet, diese gegen eine effizientere Anlage austauschen zu lassen. Folglich müssten sich Verbraucher und Vermieter, die ab 2024 in die Pflicht geraten ihre Heizungen auszutauschen, sich an die 65 % – Grenze halten.

„65% erneuerbarer Energien“, wie bekommt man das hin?

Folgende Möglichkeiten stehen dem Verbraucher zur Verfügung:

• Wärmepumpe
• Anschluss an ein Wärmenetz
• Pelletheizung
• Biomethanheizung
• Hybridheizung

Die Möglichkeit, die veraltete Heizung in eine Hybridheizung umzutauschen, besteht nur noch im Zeitraum zwischen 2024 und Ende 2025 (Öl- bzw. Gasheizung, die z. Bsp. mit einer Wärmepumpe ergänzt wird).

Praxistipp: Wird Ihr Haus zurzeit von einer neuen und gut funktionierenden Öl- oder Gasheizung beheizt, besteht für Sie als Verbraucher kein Grund zur Besorgnis. Lediglich die Verbraucher einer veralteten Heizungsanlage sollten sich Gedanken über die Austauschpflicht und möglichen Alternativen machen. Sinnvoll ist, einen Fachmann zu fragen, ob und in wie vielen Jahren sich eine moderne Heizung amortisiert.

Stand: 14.04.2023

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Eine Stundenlohnabrechnung muss grundsätzlich NICHT die abgerechneten Arbeitsstunden einzelnen Tätigkeiten zuordnen und nach zeitlichen Abschnitten aufgeschlüsselt werden. Darauf weist der BGH in seinem Beschluss vom 01.02.2023 hin.

BGH, Beschluss vom 01.02.2023 – VII ZR 882/21

Der Streit um die abgerechneten Arbeitsstunden

Im aktuellen Fall machte der Auftragnehmer seine Vergütung für Malerarbeiten nach Stunden geltend. In der Berufungsinstanz hat er dargelegt, welche Arbeiten mit wieviel Stunden erbracht wurden und welche Personen jeweils anwesend waren. Dieses Vorbringen hat das Berufungsgericht als nicht ausreichend erachtet, um eine Beweisaufnahme durchzuführen. Der Auftragnehmer habe darzulegen, wer genau welche Arbeiten wann ausgeführt hat. Der BGH stellte dagegen fest, dass das Berufungsgericht die Anforderung an die Beweisführung des Unternehmers zu sehr überspannt und ihn hierdurch in seinem Recht auf rechtliches Gehör verletzt.

Wie detailliert muss die Stundenlohnabrechnung sein?

Nach der Ansicht des BGH reicht es aus, wenn der Auftragnehmer darlegen kann, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen mit welchen Stundensätzen angefallen sind. Abgerechnete Arbeitsstunden müssen nicht einzelnen Tätigkeiten zugeordnet oder nach zeitlichen Abschnitten aufgeschlüsselt werden. (BGH, Beschluss vom 01.02.2023 – VII ZR 882/21 Rn.20). Eine Ausnahme besteht, wenn die Parteien eine solche konkrete zeitliche Aufschlüsselung vertraglich vereinbart haben. Auch wenn in Frage steht, ob es sich bei den abgerechneten Stunden um Nachbesserungsarbeiten handelt, obliegt es dem Auftraggeber, diese Umstände zu beweisen.

Praxistipp:

Obwohl es rechtlich nicht notwendig ist, eine zeitliche Aufschlüsselung der geleisteten Stunden mit Benennung der einzelnen Arbeiter und jeweils geleisteten Tätigkeiten festzuhalten, ist es dem Auftragnehmer trotzdem angeraten, eine detaillierte Aufschlüsselung schriftlich festzuhalten. Dies dient der Streitvermeidung und erspart ihm eventuell erhebliche Kosten und Stress eines gerichtlichen Verfahrens. Der Auftraggeber muss ggf. vortragen und beweisen, dass für die Leistung weniger Stunden notwendig waren und/oder für Nachbesserung aufgewendet wurden. Deshalb wird der Auftraggeber künftig ein Interesse daran haben, zu vereinbaren, welche Anforderungen an die Stundenabrechnung zu stellen sind.

Stand: 31.03.2023

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Besonderes Kündigungsrecht aus VOB/B

Nachdem die Bauarbeiten begonnen haben, rügte der Auftraggeber die Qualität des verbauten Betons und verlangte Mängelbeseitigung. Nachdem die Mängel nach einer gesetzten Frist nicht beseitigt wurden, erklärte der Auftraggeber die außerordentliche Kündigung. Das Gericht musste sich nun damit befassen, ob der Auftraggeber sich bei der Kündigung auf § 4 Nr. 7 VOB/B beziehen durfte. Die genannte Bestimmung gibt das Recht, zu kündigen, wenn der Auftragnehmer die Mängel nicht fristgerecht beseitigt. Die Besonderheit liegt darin, dass entgegen dem Gesetz die Pflicht zur Mängelbeseitigung auch vor der vertraglichen Fertigstellungsfrist entsteht. Die Klägerin rügte, dass § 4 Nr. 7 VOB/B den Auftragnehmer unangemessen benachteiligt, § 307 BGB, und somit unwirksam ist.

VOB/B vs. AGB

Der Kern der Frage für die Praxis ist, ob einzelne Bestimmungen der VOB/B der AGB-Kontrolle unterliegen. Was dazu führt, dass einige Bestimmungen – wie hier – nach den §§ 307 ff. BGB unwirksam sind. Die Rechtsprechung hält an der sogenannten „Privilegierung“ der VOB/B fest, wonach einzelne – eigentlich unwirksame – Bestimmungen der VOB/B nicht durch § 307 BGB außer Kraft gesetzt werden können. Vorausgesetzt wird lediglich, dass die VOB/B als Ganzes vereinbart und nicht durch eigene AGB geändert wird.

Alles oder Nichts!

Wie bezieht man die VOB/B „als Ganzes“ in den Vertrag ein? Das BGH hat nun festgestellt, dass eine rein formelle Einbeziehung des VOB/B einerseits ausreicht. Der Verwender des Vertrages muss aber gewährleisten, dass der restliche Vertrag nicht den Bedingungen der VOB/B widerspricht. Dazu genügen auch kleinste Abweichungen von dem Text der VOB/B, so dass besondere Vorsicht geboten ist. Im vorliegenden Fall hat der BGH überraschenderweise einzelne Vertragsklauseln entdeckt, die den Inhalt der VOB/B modifizieren. So wurde (wie seit Jahren üblich) vereinbart, dass der Auftraggeber bei Abschlagzahlungen nur 90 % der nachgewiesenen Leistungen zahlen muss (10 % Vertragserfüllungssicherheit). Darin hat der BGH eine Modifizierung zu § 16 Nr. 1 Abs. 1 Satz 1 VOB/B gesehen, wonach Abschlagszahlungen – wie in § 632 a BGB – vollständig und ohne Abzug zu zahlen sind. Folglich wurde die VOB/B nicht als Ganzes einbezogen, wodurch die Inhaltskontrolle des § 307 BGB auf alle Bestimmungen der VOB/B stattfinden konnte.

Das Unangenehme für den Verwender von AGB ist dann nicht nur, dass einerseits Bestimmungen unwirksam sind, die zu Lasten des anderen Vertragspartners gehen, sondern auch, dass die Bestimmungen zu Lasten des Verwenders wirksam bleiben.

Praxistipp:

Wenn in Ihren Verträgen die VOB/B gelten soll, sind 2 Punkte zu beachten:

1. Halten Sie vertraglich fest, dass die VOB/B als Ganzes in den Vertrag einbezogen wird.
2. Lassen Sie Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen dahingehend überprüfen, ob Ihre Vertragsklauseln nicht doch die Bestimmungen des VOB/B modifizieren.

Stand: 10.3.2023

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Verzug des Bauträgers

Im vorliegenden Fall versprach der Bauträger dem Erwerber die Herstellung einer großen Eigentumswohnung. Wegen eines Mangels war die Wohnung jedoch nicht zum vereinbarten Zeitpunkt bezugsfertig. In diesem Zusammenhang verlangte der Erwerber für die nicht genutzte Wohnung eine Nutzungsausfallentschädigung, die ihm auch zugesprochen wurde.

Nutzungsausfallentschädigung

Bisher war die Nutzungsausfallentschädigung größtenteils im Bereich der Autounfälle bekannt. Wenn dem Geschädigten nach dem Zeitpunkt des Schadenseintritts keine Ersatzmöglichkeit zur Nutzung des Autos zusteht, kann er dafür Entschädigung verlangen. Dieser Gedanke wird in Anknüpfung an zwei BGH-Entscheidungen (veröffentlicht bei IBR 2014, 275 und 404) seit 2014 auch auf die Fälle des Bauträgerverzugs angewandt. Dem Erwerber einer Bauleistung steht Entschädigung für den Zeitraum zu, in dem ihm, nach dem Verzugseintritt, kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht. Nach den Entscheidungen des BGH (VII ZR 172/13 und 199/13) besteht der Schaden darin, dass durch das Vorenthalten der neuen Wohnung die Lebensführung massiv beeinträchtigt sein kann („fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung“). Das kann die Größe der Wohnung, aber auch die Qualität betreffen.

Höhe der Nutzungsausfallentschädigung

Unbeantwortet bleibt die Frage nach der Höhe der Entschädigung im Einzelfall. Der BGH stellt klar, dass der Nutzungsausfall neben dem Schaden durch weitere Mietzahlungen geltend gemacht werden kann (aber darauf angerechnet werden muss). Der BGH stellt aber auch klar, dass für eine höhere Qualität in Form von besonderem Luxus oder reiner Liebhaberei kein Nutzungsausfall zu zahlen ist.

Praxistipp:

Verzug tritt ein, wenn eine vereinbarte Frist überschritten wird. Ein Verbraucherbauvertrag und ein Bauträgervertrag müssen verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Immobilie enthalten, sonst gelten die Angaben aus der zwingend zu übergebenden Baubeschreibung vor Abschluss des Vertrages. Im Übrigen genügt, neben anderen Gründen, die Mahnung mit einer angemessenen Fristsetzung, sobald der Bau vereinbarungsgemäß begonnen hat oder hätte beginnen sollen.

Stand: 01.03.2023

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Architekten und Ingenieure können die Differenz zwischen vereinbartem Honorar und dem Mindestsatzhonorar nach der HOAI (Fassung bis Ende 2020) gegen den Auftraggeber geltend machen („Aufstockungsklage“). Bisher war umstritten, ob wegen des Vertragsverletzungsurteils des EuGH gegen die Bundesrepublik die Mindestsätze der HOAI bis zur Neufassung zum 01.01.2021 überhaupt noch anzuwenden sind. Das hat der EuGH nun am 18.01.2022 (Rs.-261/20) zu Gunsten der Architekten entschieden.

Architekten/Ingenieure können Mindestsätze fordern, wenn das vereinbarte Honorar geringer ist

Für Architektenverträge bis Ende 2020 galt das Verbot der Unterschreitung der Mindestsätze durch ein vereinbartes Honorar (HOAI, Fassung 2013). Der Architekt kann in diesen Fällen die „Aufstockung“ seines Honorars verlangen, wenn das vereinbarte Honorar darunterbleibt. Am 14.07.2019 hatte der EuGH festgestellt, dass der Bund mit dieser Regelung gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie verstößt. Nach dieser Entscheidung war umstritten, ob diese Entscheidung unmittelbare Wirkung auf die Ansprüche des Architekten gegen seinen Auftraggeber habe. Das OLG Dresden hatte diese Frage beispielsweise am 30.01.2020 noch verneint (AZ 10 U 1402/17). Der EuGH sieht das genauso.

Aufstockungsforderungen für Rechnungen aus 2019 verjähren 2022!

Nur weil der EuGH feststellt, dass eine Regelung in der HOAI gegen EU-Recht verstößt, bedeutet das nicht, dass diese Regel von den Parteien eines Vertrages oder von deutschen Gerichten nicht anzuwenden ist. Auch eine richtlinienkonforme Auslegung ist nicht möglich. Adressat der Richtlinie ist der Mitgliedsstaat, nicht der Einzelne.

Für Honorarforderungen, die noch nicht eingeklagt wurden, droht also, wenn die Schlussrechnung 2019 erstellt wurde (und somit fällig wurde), Ende 2022 die Verjährung.

Der Auftraggeber hingegen – so der EuGH – könne ggf. wegen der Vertragsverletzung des Bundes vom Bund Schadenersatz fordern, weil der Bund die EU-Richtlinie in der HOAI Fassung 2009 und 2013 fehlerhaft umgesetzt habe.

Praxistipp:

Bereits laufende Klagen können nun durch die deutschen Zivilgerichte entschieden werden. Honorarrechnungen, die seit 2019 fällig wurden, können darauf überprüft werden, ob die Berechnung nach den Mindestsätzen der HOAI (in den Fassungen 2009 und 2013) zu einem höheren Vergütungsanspruch führt.

Stand: 24.02.2022

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Boris Burtin (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)

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